Aufhebung von Miteigentum an Gewerbeimmobilien – Wenn das Gericht die öffentliche Versteigerung anordnet

Handelsgericht des Kantons Zürich, Kollegialgericht, Urteil vom 27. Mai 2024 (noch nicht rechtskräftig), HG220143

Miteigentum funktioniert häufig so lange gut, wie die Interessen der Beteiligten parallel laufen. Sobald sich wirtschaftliche Ziele, persönliche Beziehungen oder strategische Vorstellungen auseinanderentwickeln, wird die gemeinsame Eigentümerstruktur oft zur Belastung. Besonders konfliktträchtig wird dies bei Gewerbeimmobilien oder komplexen grundbuchrechtlichen Konstruktionen wie Baurechten und Unterbaurechten.

Ein aktueller Entscheid des Handelsgerichts des Kantons Zürich zeigt präzise, welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, wenn Miteigentümer keinen gemeinsamen Weg mehr finden.

Der Grundsatz: Niemand muss dauerhaft im Miteigentum bleiben

Das schweizerische Sachenrecht kennt einen klaren Grundsatz: Miteigentum ist grundsätzlich kein Zwangsverhältnis auf Dauer.

Gemäss Art. 650 Abs. 1 ZGB kann jeder Miteigentümer jederzeit die Aufhebung des Miteigentums verlangen, sofern kein gesetzlicher oder vertraglicher Ausschluss besteht.

Das ist ein zentraler Punkt, der in der Praxis häufig unterschätzt wird.

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass eine langjährige gemeinsame Nutzung, Investitionen in ein Objekt oder bestehende Geschäftsstrukturen automatisch dazu führen, dass das Miteigentum fortgesetzt werden muss. Das ist rechtlich nicht korrekt.

Das Handelsgericht bestätigt diesen Grundsatz ausdrücklich:

Handelsgericht des Kantons Zürich, Urteil vom 27. Mai 2024, HG220143

Der Anspruch auf Aufhebung besteht grundsätzlich unabhängig vom Willen des anderen Miteigentümers.

Wann ist eine Aufhebung ausgeschlossen?

Der Teilungsanspruch kann nur in Ausnahmefällen ausgeschlossen sein.

Typische Konstellationen:

• vertraglicher Ausschluss der Teilung
• gesetzlicher Ausschluss
• dauernder Zweck der Sache
• bestehendes Stockwerkeigentum

Der Begriff des dauernden Zwecks wird restriktiv ausgelegt.

Ein solcher liegt nur vor, wenn die Sache ihre Funktion nur im Miteigentum erfüllen kann.

Beispiele:

• gemeinsame Einstellhallen
• Zufahrtswege
• technische Gemeinschaftsanlagen
• zentrale Versorgungseinrichtungen

Nicht ausreichend ist dagegen, dass ein Objekt faktisch seit Jahren gemeinsam genutzt wird.

Im konkreten Fall argumentierte eine Partei sinngemäss, dass das bestehende Gewerbehaus wegen der konkreten Nutzung nicht sinnvoll teilbar sei.

Das Gericht verwarf dies.

Denn entscheidend ist nicht die aktuelle Nutzung, sondern die rechtliche Struktur des Eigentums.

Besonderheit: Unterbaurecht statt klassische Liegenschaft

Der Fall betraf kein gewöhnliches Grundstück.

Streitgegenstand war ein selbständiges und dauerndes Unterbaurecht, das je zur Hälfte im Miteigentum stand.

Ein Unterbaurecht ist ein eigenständiges dingliches Recht, das im Grundbuch als Grundstück geführt werden kann.

Gerade bei gewerblichen Entwicklungen wird diese Struktur genutzt, um komplexe Eigentumsverhältnisse flexibel zu gestalten.

Rechtlich stellte sich daher die Frage:

Ist ein solches Unterbaurecht überhaupt teilbar?

Die Antwort des Handelsgerichts:

Grundsätzlich ja.

Handelsgericht des Kantons Zürich, Urteil vom 27. Mai 2024, HG220143

Das bedeutet: Auch bei komplexen grundbuchrechtlichen Konstruktionen bleibt der Teilungsanspruch bestehen.

Aber: Nicht jede Teilung ist praktisch möglich

Hier liegt die entscheidende Differenz.

Der Anspruch auf Teilung bedeutet nicht automatisch Anspruch auf die vom Kläger gewünschte Teilungsform.

Gemäss Art. 651 ZGB bestehen mehrere Möglichkeiten:

• körperliche Teilung
• Verkauf aus freier Hand
• öffentliche Versteigerung
• Versteigerung unter den Miteigentümern
• Übertragung an einen Eigentümer gegen Auskauf (mit Zustimmung)

In der Praxis wünschen Parteien oft eine sogenannte Realteilung.

Also:

„Du bekommst diesen Teil, ich jenen.“

Das funktioniert bei Landflächen häufig gut.

Bei bebauten Gewerbeobjekten wird es deutlich komplizierter.

Warum die gewünschte Realteilung scheiterte

Die Parteien wollten das bestehende Werkstattgebäude faktisch in exklusive Nutzungsbereiche aufteilen.

Dies hätte bedeutet:

• bestimmte Räume exklusiv einer Partei
• andere Räume der Gegenpartei
• gemeinschaftliche Beibehaltung von Dach, Wänden, Leitungen usw.

Das Gericht erkannte darin faktisch eine Konstruktion, die Stockwerkeigentum ähnelt.

Und genau hier liegt die juristische Grenze.

Stockwerkeigentum kann nicht einfach durch richterliche Teilungsanordnung geschaffen werden.

Dies würde die gesetzlichen Voraussetzungen von Art. 712a ff. ZGB umgehen.

Das Handelsgericht stellte daher klar:

Handelsgericht des Kantons Zürich, Urteil vom 27. Mai 2024, HG220143

Eine solche Teilung kann ohne vollständige Einigung der Parteien nicht richterlich angeordnet werden.

Konflikt zwischen Recht und wirtschaftlicher Realität

Dieser Entscheid illustriert ein klassisches Problem.

Juristisch mag eine Teilung gewünscht sein.

Praktisch ist das Objekt aber nicht sinnvoll teilbar.

Gerade bei Gewerbeimmobilien:

• Werkstätten
• Produktionsräume
• medizinische Zentren
• Hotelstrukturen
• Logistikflächen

ist die physische Trennung oft technisch, wirtschaftlich oder rechtlich problematisch.

Die Folge:

Die Parteien verlieren die Kontrolle über die bevorzugte Lösung.

Öffentliche Versteigerung statt interne Lösung

Wenn die Realteilung nicht möglich ist, muss das Gericht zwischen Versteigerungsmodellen wählen.

Hier stellt sich die strategisch entscheidende Frage:

öffentliche Versteigerung oder Versteigerung nur unter den Miteigentümern?

Das Gericht entschied sich für die öffentliche Versteigerung.

Warum?

Mehrere Faktoren spielten eine Rolle:

1. Massive Zerstrittenheit

Das Gericht stellte fest, dass die Parteien stark zerstritten waren.

In solchen Konstellationen führt eine interne Versteigerung oft zu zusätzlichen Konflikten:

• taktische Blockaden
• Preismanipulation
• strategische Eskalation

2. Keine Familienliegenschaft

Das Objekt war keine emotional geprägte Familienimmobilie.

Es ging um eine Gewerbeliegenschaft.

Damit bestand kein überwiegendes Interesse, das Objekt zwingend im bisherigen Kreis zu halten.

3. Begrenzte finanzielle Mittel

Beide Parteien machten geltend, finanziell eingeschränkt zu sein.

Gerade dann besteht das Risiko, dass eine Partei das Objekt zu einem unangemessen tiefen Preis übernimmt.

Eine öffentliche Versteigerung schafft hier typischerweise einen marktnäheren Preis.

Praktische Konsequenzen für Unternehmer

Dieser Entscheid ist für Unternehmer hochrelevant.

Viele Gesellschafts- oder Immobilienstrukturen entstehen pragmatisch.

Partner kaufen gemeinsam.

Familienunternehmen strukturieren Vermögenswerte gemeinsam.

Langjährige Zusammenarbeit schafft Vertrauen.

Aber wenn Beziehungen kippen, entstehen erhebliche Risiken.

Typische Problemfelder:

• keine Exit-Klausel
• unklare Nutzungsordnung
• fehlende Bewertungsmechanismen
• keine Deadlock-Regelung
• keine Buy-Sell-Klausel

Dann entscheidet nicht mehr die wirtschaftlich beste Lösung, sondern das Sachenrecht.

Besonders kritisch bei Joint Ventures

Bei Joint Ventures im Immobilienbereich ist dieser Entscheid ein Warnsignal.

Wer gemeinsam hält, sollte vorab regeln:

• Wer darf wann den Exit verlangen?
• Wie erfolgt die Bewertung?
• Besteht ein Vorkaufsrecht?
• Gibt es ein Shoot-Out-Verfahren?
• Welche Nutzung bleibt geschützt?
• Was passiert bei Streit?

Ohne solche Regelungen droht eine gerichtliche Verwertung.

Internationale Perspektive

Für internationale Investoren ist das besonders relevant.

Viele ausländische Investoren unterschätzen die Konsequenzen des schweizerischen Miteigentumsrechts.

In anderen Jurisdiktionen existieren teilweise flexiblere Mechanismen.

In der Schweiz gilt:

Der gesetzliche Teilungsanspruch ist stark.

Das kann erhebliche strategische Folgen haben.

Gerade bei:

• Family Offices
• Cross-Border Asset Holdings
• Joint Real Estate Ventures
• Private Wealth Structures

muss dies früh eingeplant werden.

Strategische Lehre

Der eigentliche Mehrwert dieses Entscheids liegt nicht im abstrakten Sachenrecht.

Er liegt in der Governance.

Die entscheidende Frage lautet:

Was passiert, wenn die Beziehung scheitert?

Denn genau dann zeigt sich, ob eine Struktur tragfähig ist.

Juristisch funktionierende Konstruktionen sind nicht immer wirtschaftlich resilient.

Fazit

Das Handelsgericht bestätigt klare Grundsätze:

• Miteigentum ist grundsätzlich jederzeit aufhebbar.
• Auch komplexe Unterbaurechte können teilbar sein.
• Eine faktische Umwandlung in stockwerkeigentumsähnliche Strukturen ist ohne Einigung nicht erzwingbar.
• Bei unüberbrückbaren Konflikten kann die öffentliche Versteigerung die sachgerechte Lösung sein.

Handelsgericht des Kantons Zürich, Kollegialgericht, Urteil vom 27. Mai 2024 (noch nicht rechtskräftig), HG220143

Für Eigentümer, Unternehmer und Investoren ist die Botschaft klar:

Nicht der Einstieg ist das Risiko.

Der ungeplante Exit ist es.