Die Abschaffung des Eigenmietwerts: Ein Überblick

Die Auswirkungen der Reform auf die Abzugsmöglichkeiten

Am 28. September 2025 haben die Schweizer Stimmberechtigten der Reform der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt. Bisher wurde den Eigenheimbesitzenden ein fiktives Einkommen, der sog. Eigenmietwert, als steuerbares Einkommen angerechnet, sofern diese die Immobilie selbst bewohnt haben. Dies endet mit dem Inkrafttreten der neuen Bestimmungen am 1. Januar 2029.

Unter neuem Recht wird der Eigenmietwert auf Erst- und Zweitliegenschaften entfallen, womit auch das steuerbare Einkommen der Eigenheimbesitzenden mehr oder weniger stark sinkt. Jedoch werden auf der anderen Seite die bisherigen Steuerabzüge stark eingeschränkt: so können z.B. die Unterhalts- sowie Renovationskosten nicht mehr abgezogen werden. Ebenso eingeschränkt wird der Schuldzinsenabzug. Von letzterem werden in Zukunft nur noch Personen profitieren können, welche eine vermietete oder verpachtete Liegenschaft besitzen oder solche, die zum ersten Mal in der Schweiz Wohneigentum erwerben und dieses als Erstliegenschaft nutzen (sog. Ersterwerberabzug).

Der Abzug für energiesparende sowie umweltschonende Massnahmen entfällt vorerst nur bei der direkten Bundessteuer. Kantonal kann dieser Abzug weiterhin vorgesehen werden, jedoch längstens bis 2050.

Lohnenswerte Renovationsarbeiten vor der Reform: ausgewählte Beispiele im Überblick

Den Eigentümern oder potentiellen Käufern von Liegenschaften bietet sich jetzt ein einmaliges zeitliches Fenster bis mindestens 1. Januar 2029 um Renovationsarbeiten ausführen zu lassen, welche vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.

Die nachfolgenden (werterhaltenden) Unterhaltskosten bleiben demnach bis zum Inkrafttreten der neuen Bestimmungen abzugsfähig (Liste nicht abschliessend):

1. Bei Stockwerkeigentum können die Einlagen in Erneuerungsfonds abgezogen werden (jedoch nur insoweit, als der Fonds für den Unterhalt der Liegenschaft verwendet wird)
2. Gartenarbeiten
3. Reparatur oder Ersatz von Haushaltsgeräten
4. Andere diverse Reparaturarbeiten (z.B. Maler-, Sanitär- oder Schreinereiarbeiten)
5. Renovationen (z.B. Fassade sanieren, Heizungssysteme ersetzen)
6. Kosten für Verwaltung und Versicherungsprämien

(Quelle: Liste mit abzugsfähigen Unterhaltskosten (zul. besucht am 10.04.2026 um 14:23 Uhr))

Unter Umständen ist es empfehlenswert, die Unterhaltsarbeiten etappenweise vorzunehmen. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Abzüge, welche geltend gemacht werden können, das steuerbare Einkommen übersteigen und im Endeffekt hiervon nicht profitiert werden kann. Gerade für einkommensschwächere Eigentümer empfiehlt es sich daher, die Kosten anstehender Renovationsarbeiten umgehend zu prüfen und diese zeitnah vorzunehmen.

Konkrete Handlungsempfehlungen auf einen Blick

Es sollte geprüft werden, welche Renovationsarbeiten notwendig sind oder dies allenfalls in den nächsten Jahren werden. Es empfiehlt sich, entsprechende Handwerksunternehmen direkt anzufragen, da u.U. Wartefristen bestehen können. Daneben lohnt es sich, entsprechende Offerten für die Arbeiten einzuholen, insbesondere um die Höhe des steuerbaren Einkommens im Blick zu behalten. Geprüft werden kann ebenso die Höhe der Hypothek: Für Eigentümer mit hoher Liquidität könnte die teilweise Tilgung der Hypothek vor Inkrafttreten der neuen Bestimmungen ein Vorteil sein.

Die Bedeutung der Reform für den Immobilienmarkt bis 2029

Die Auswirkungen der Reform werden für die Wohneigentümer sehr unterschiedlich ausfallen. Dies ist vor allem auch stark vom zukünftigen Hypothekarzinsniveau abhängig. Profitieren dürften vor allem diejenigen, welche einen tiefen Zinssatz oder die Hypothek weitgehend abbezahlt haben.

Im Fazit könnte es sich gerade jetzt für einkommensstarke Steuerzahler lohnen, eine renovationsbedürftige Liegenschaft zu kaufen und vor dem 1. Januar 2029 steuerwirksam zu renovieren. Es ist deshalb davon auszugehen, dass in nächster Zeit zahlreiche Altliegenschaften die Hand wechseln werden.

Familieninterne Übertragung der Liegenschaften im Besonderen

Vor diesem Hintergrund dürfte ebenfalls der Frage, ob eine familieninterne Übertragung von Wohneigentum im Rahmen der Nachlassplanung sinnvoll sein kann, besondere Aufmerksamkeit zukommen.

So könnte beispielsweise die Reform gerade bei pensionierten Wohneigentümern Anlass geben, Nachfolgeplanungen frühzeitig zu überprüfen. Wie dargelegt wurde, können Unterhalts- und Renovationskosten noch bis zum Inkrafttreten der neuen Bestimmungen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die steuerliche Wirkung dieser Abzüge dürfte aber gerade bei tieferem Einkommen begrenzt sein. Deshalb könnte eine Übertragung der Liegenschaft zu Lebzeiten auf die nächste Generation sinnvoll erscheinen. Verfügen die Nachkommen über ein höheres Erwerbseinkommen, kann insbesondere bei hohen Unterhalts- oder Renovationskosten von der Abzugsfähigkeit maximal profitiert werden.

Erfolgt eine solche Übertragung zu Lebzeiten im Rahmen eines Erbvorbezugs oder einer Schenkung, ist zugleich auch die spätere erbrechtliche Gleichbehandlung der Nachkommen zu berücksichtigen, um namentlich Fragen der Ausgleichung oder mögliche Herabsetzungsansprüche zu vermeiden.

Sonstige Quellen:

1. „Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften“ – Fragen und Antworten zur Abstimmung, Eidg. Finanzdepartement EFD
2. Faktenblatt – Neue Schuldzinsenregelung, Eidg. Steuerverwaltung ESTV
3. Abschaffung des Eigenmietwerts: Konsequenzen erklärt (zul. besucht am 10.04.2026 um 14:23 Uhr)